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大連海昌欣城策劃案
作者：佚名 時(shí)間：2004-4-7 字體：[大] [中] [小]
項(xiàng)目簡(jiǎn)介
海昌欣城位于大連東部新經(jīng)濟(jì)圈——一東海頭畔，臺(tái)子山以北，西鄰華樂廣場(chǎng)，東臨海之韻廣場(chǎng)，依山面海，自然風(fēng)景優(yōu)美。
海昌欣城總占地 10多萬平方米，總建筑面積逾 30萬平方米總投資超 12億元。設(shè)有住宅、商場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、地下車庫(kù)等建筑23棟，高層（8-30層）、小高層（8一12層）、多層（4層）分布,其中小高層與高層占95%，多層占5％，總戶數(shù)達(dá)到2000多戶，容積率為2.07，是目前大連市在建的超大規(guī)模融海景、山景于一體的高尚住宅小區(qū)。
海昌欣城共分為四大區(qū)域，自成一體又互為補(bǔ)充。以寬闊的香榭麗舍大道和3萬平方米歐式大草坪為中心，其中北面為30層全海景建筑群“觀天下”，是海昌欣城至頂級(jí)的家宅，西面以世界雕塑文化為主題，匯聚了世界各地雕塑文化的精萃；東面以世界運(yùn)動(dòng)文化為中心，設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等；而南面則以音樂藝術(shù)為主題，以音樂之光廣場(chǎng)為中心，激光噴泉與著名音樂家雕塑穿插其間。整個(gè)小區(qū)集居住、運(yùn)動(dòng)、觀賞、休閑娛樂于一體。
發(fā)展商簡(jiǎn)介
海昌集團(tuán)，系股份制企業(yè)，公司成立于一九九二年。主要以后油貿(mào)易、海上油品運(yùn)輸業(yè)務(wù)為龍頭。多業(yè)并舉，現(xiàn)已發(fā)展成為海運(yùn)原油、成品油、燃料油、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、燃料、商業(yè)服務(wù)、電腦軟件開發(fā)等綜合性、跨地區(qū)、跨行業(yè)的國(guó)際化集團(tuán)性公司，現(xiàn)擁有近二十家法人企業(yè)。一九九六年被大連市人民政府信譽(yù)評(píng)級(jí)委員會(huì)評(píng)為A級(jí)信譽(yù)企業(yè)。在“勵(lì)精圖治、坦城待人”的經(jīng)營(yíng)思想指導(dǎo)下，使公司擁有暢通的供銷渠道和眾多的國(guó)內(nèi)外客戶，現(xiàn)已同中國(guó)國(guó)內(nèi)二十多個(gè)省、市、自治區(qū)、直轄市及美國(guó)、英國(guó)、新加坡、韓國(guó)、日本、中東等世界十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了良好的合作關(guān)系，取得了卓著的業(yè)績(jī)。海昌欣城是集團(tuán)繼海昌華城后，在大連再度開發(fā)的又一大型住宅小區(qū)。
一舉創(chuàng)造銷售奇跡
大連海昌欣城，于 2000年 4月投資興建， 7月 1日正式進(jìn)入市場(chǎng)銷售期。
火紅的7月，這是一個(gè)令所有大連人都為之震撼的日子，一向見多識(shí)廣的大連人在這一個(gè)月內(nèi)都不約而同地把目光集中到東海畔。海昌欣城，一個(gè)以驚人速度迅即掘起的超大型明星樓盤，創(chuàng)造出一連串讓人難以置信的銷售奇跡。4月 28日，海昌欣城首次跨越版面（兩個(gè)全版）奠基廣告刊出，迅速引起大連廣大市民的關(guān)注。在7月1日正式開盤后，火爆銷售便由此展開。
讓我們來看看當(dāng)時(shí)的銷售實(shí)景：
7月1日，是海昌欣城內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日子。
早上7點(diǎn)，就有人陸續(xù)來到位于華樂廣場(chǎng)處的售樓現(xiàn)場(chǎng)，耐心等候。
8點(diǎn)，周圍已聚滿了百多名熱切等待的購(gòu)房者。
9點(diǎn)，正式開盤。近300名購(gòu)房者如潮水般的涌入售樓大廳，沙盤展板前，接待洽談處、律師咨詢處頓時(shí)都被圍得水泄不通，、。
9:20 ，開盤僅20分鐘，登記認(rèn)購(gòu)住宅叨余套，現(xiàn)場(chǎng)付款的置業(yè)者排起長(zhǎng)龍。
12：20，共售出房屋 60套，平均 3分鐘售出一套房。
午夜12：00 全天銷售結(jié)束。
7月1日當(dāng)天成交住宅 100余套，成交金額 6000余萬元。
7月8日，是海昌欣城正式開盤的日子，現(xiàn)場(chǎng)氣氛火爆熱烈。
截至當(dāng)天，海皇昌城已售出房屋200余套，成交金額1.5億余元。：
夏委房交會(huì)期間占房交會(huì)總成交量的三分之一。
直至7月31日，海昌欣城共售出366戶，總成交金額2.5億元，占一期銷售總額的80%。
這一連串的數(shù)字，這一連串的驕人業(yè)績(jī)讓我們看到：海昌欣城在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)銷售奇跡。在房地產(chǎn)界形成了一個(gè)倍受業(yè)主內(nèi)人士關(guān)注和值得探討的“海昌現(xiàn)象”。
究竟是什么原因讓如此眾多和購(gòu)房者對(duì)海昌欣城情有獨(dú)鐘？又是什么讓海昌欣城：從眾多的樓盤中脫穎而出，在大連房地市場(chǎng)刮起一股如此強(qiáng)烈的購(gòu)房旋風(fēng)。
奇跡的背后
海昌欣城之所以取得如此驕人的銷售成績(jī)，絕對(duì)不是一個(gè)偶然的因素。其整體策劃與各分階段的營(yíng)銷推廣手段的具體實(shí)施，是創(chuàng)造這種奇跡的專業(yè)保障。
一 奇跡首先源自一對(duì)認(rèn)真務(wù)實(shí)的合作伙伴
是什么將兩個(gè)相隔數(shù)千里，一南一北的企業(yè)吸引到了一起，又是怎樣成為一對(duì)黃金搭檔。
首先是一本書，一本凌峻地產(chǎn)咨詢公司的《推廣無難事》，吸引了海昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后是電話聯(lián)系，然后就開始了認(rèn)真務(wù)實(shí)的合作之路。海昌集團(tuán)，1992年成立，經(jīng)過8年的發(fā)展現(xiàn)已成為集原油、成品油、燃料油、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、旅游、商業(yè)服務(wù)，電腦軟件開發(fā)等一體的綜合性，跨地區(qū)、跨行業(yè)的國(guó)際化集團(tuán)性公司。作為下屬公司之一的大連海昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，一向以實(shí)干，快捷的精神享譽(yù)同行。曾于1997年7月 1日成功地推出了引領(lǐng)當(dāng)時(shí)大連地產(chǎn)潮流的一流項(xiàng)目——一海昌欣城，這座融合人文、自然、科技的高尚住宅，是大連目前頗具規(guī)模的歐式花園別墅住宅。
凌峻公司， 1994年成立，并于 1995年率先全力投入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃推廣，數(shù)年內(nèi)，為超過200個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，所產(chǎn)生的銷售額超過百億，贏得眾多發(fā)展商和代理公司的信賴和稱贊，是國(guó)內(nèi)最具實(shí)力的專業(yè)房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍遍及珠江三角洲和全國(guó)各大城市，乃廣東房地產(chǎn)策劃代理公司進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的先驅(qū)。引用海昌集團(tuán)曲乃杰總經(jīng)理的話是“一間認(rèn)真干實(shí)事的公司”。
二 奇跡來自貼切而又富有號(hào)召力的項(xiàng)目核心理念
（－）不容樂觀的市場(chǎng)形勢(shì)
凌峻在進(jìn)行海昌欣城的全程策劃時(shí)，首先對(duì)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了地毯式的考察。首先對(duì)大連市的主要樓盤進(jìn)行了逐一深度了解，初步掌握7大連房地產(chǎn)市場(chǎng)，得到了第一手資料，獲得了對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體認(rèn)識(shí)。這樣做的好處是能快速把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特性，當(dāng)接到一個(gè)從未接觸的地區(qū)的樓盤時(shí)，這種工作方法很有必要性。
雙方舉行7項(xiàng)目分析座談會(huì)上，凌峻就大連房地產(chǎn)嚴(yán)峻的形勢(shì)提出兩點(diǎn)問題。
1．2000年大連市商品住宅供應(yīng)量較往年成幾何數(shù)字遞增。
98年，市場(chǎng)供應(yīng)量 160萬平方米；
99年，市場(chǎng)供應(yīng)量 300萬平方米；
截止 2000年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量已突破400萬平方米。
可見，今年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到白熱化，而且下半年有可能進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)階段。（果然，至6月底，大連萬達(dá)集團(tuán)的龍翔小區(qū)率先降價(jià)600元／平方米，甚至有樓盤降階幅度達(dá)到 1000元／平方米，一時(shí)間降價(jià)風(fēng)在大連盛行。）
海昌欣城開發(fā)量近30萬平方米，是大連市今年開發(fā)的最大的商品住宅小區(qū)。由于大連市常住人口有限，城市人口僅200 多萬。供求矛盾將進(jìn)一步激化。
2．大連市民對(duì)高層不接受
在大連，由于氣候（氣溫、日照、風(fēng)力、濕度等）的影響以及市民對(duì)高層住宅實(shí)用率：物業(yè)管理費(fèi)仍抱有懷疑，使高層商品住宅普遍處于滯銷狀態(tài)。如附近某同檔次高層小區(qū)，推出時(shí)間、工程進(jìn)度等均優(yōu)于海昌欣城，多層住宅基本售磬，而高層推出160余套，開盤近半年僅售出 30套。可見，高層對(duì)海昌欣城是極大的考驗(yàn)。面對(duì)這兩道壁壘，海昌欣城似乎走進(jìn)了一條窄胡同，前景在何處？針對(duì)這種情況，凌峻提出如下觀點(diǎn)：
1、不應(yīng)從傳統(tǒng)的大連房地產(chǎn)市場(chǎng)格局去分一杯羹，而是要?jiǎng)?chuàng)造新市場(chǎng)。
2、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)仍很不成熟，關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)。
3、應(yīng)該看到市場(chǎng)有效供給不足的現(xiàn)象存在。
4、大連要成為國(guó)際現(xiàn)代化都市，必然接受高層建筑的國(guó)際潮流，海昌欣城作為國(guó)際性城市樣板社區(qū)，更應(yīng)率先領(lǐng)導(dǎo)這一潮流。
5、海昌欣城是大連罕有的座山面海高尚住宅小區(qū)，在自然景觀上，有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。
（二）也曾走了一次“經(jīng)驗(yàn)主義”的彎路
大連海昌欣城在初次確定項(xiàng)目的核心理念時(shí)，提出了“綠色環(huán)保”這樣一個(gè)概念。這里憑著以往的經(jīng)驗(yàn)確定的。這一概念在廣州及南方城市已形成一種趨勢(shì)，成功的例子也屢見不鮮。但是，這一次，凌峻確確實(shí)實(shí)犯了“經(jīng)驗(yàn)主義”的錯(cuò)誤。這是由于我們對(duì)大連缺乏更深入的了解，現(xiàn)有的認(rèn)識(shí)都是建立在短短幾天的市場(chǎng)走訪基礎(chǔ)上的，所接觸到的信息并不夠全面和徹底。
大連，這座與青山相依，與大海相連的海濱城市，城市環(huán)境在國(guó)內(nèi)是首屈一指的。在這樣的氛圍下，市民并沒有切身體會(huì)到城市污染對(duì)居住環(huán)境的影響，居住環(huán)境指數(shù)不是購(gòu)房者的直接影響因素。當(dāng)時(shí)，大連也曾有樓盤在南方某策劃公司的包裝下，以“綠色生態(tài)社區(qū)”作為定位，但銷售始終不盡人意，也就直接地證明了這一點(diǎn)。
（三）一份報(bào)紙帶來的啟示：從“綠色環(huán)保”到“國(guó)際性城市樣板生活社區(qū)”
首次會(huì)談后，專項(xiàng)小組帶著客戶的疑問，以及沉沉的一箱資料，厚厚的筆記本和錄音帶，回到了廣州。攤開放在會(huì)議桌的圖片與文字資料，凌峻—一海昌欣城項(xiàng)目組開始了抽絲剝的資料研讀。通過一周時(shí)間，先是囫圇吞棗地閱讀，再細(xì)細(xì)消化，反復(fù)推敲、提純、綜合，最后形成認(rèn)識(shí)，結(jié)論與問題。這時(shí)，我們開始懷疑“綠色環(huán)保”這一概念和可行性。作為一個(gè)獨(dú)具特色的海濱城市，什么樣質(zhì)素的樓盤才是市場(chǎng)真正需要的，而僅僅只是“綠色環(huán)保”顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。帶著進(jìn)一步探索的興奮和滿腹的疑惑，5月12日，凌峻——一海昌欣城項(xiàng)目專案小組再次來到大連。在下榻的賓館小作休息之后，服務(wù)員送來當(dāng)天的《大連日?qǐng)?bào)》客戶總監(jiān)陳將楚拿起報(bào)紙，首先印入眼簾的是以系列形式向全市人民宣告大連國(guó)際性城市發(fā)展方向的文章，他一字不漏地看完7這篇文章，馬上又叫服務(wù)員找來了近幾天的報(bào)紙，找出已登出的同系列文章—一詳細(xì)地看完，并將之傳給項(xiàng)目組成員—一看過，一些靈感的火花開始在我們腦中跳躍。
接下來的幾天，大連的容貌在我們的腦海里越來越清晰，房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈絡(luò)也越來越清楚。
首先是大連市國(guó)際性城市的定位：1999年，大連市委提出“力爭(zhēng)把大連建設(shè)成為國(guó)際旅游、商貿(mào)、會(huì)展名城”。
2000年初，國(guó)務(wù)院將大連定為國(guó)家5個(gè)國(guó)際性大都市之一。
2000年 5月，大連市委、市政府又將城市向更高層次定位，“用 5年時(shí)間，建設(shè)成為國(guó)際名城”。
其次，大連每年舉辦的國(guó)際服裝博覽會(huì)、國(guó)際文化博覽會(huì)、賞槐節(jié)等國(guó)際交往活動(dòng)，令大連與國(guó)際逐步接軌。這一切，讓我們深切感受到大連“國(guó)際性城市”的濃厚氛圍。城市的定位為房地產(chǎn)指引了發(fā)展方向，也使我們更加明確了海昌欣城將要走的路，于是，“國(guó)際性
城市樣板生活社區(qū)”的思路在計(jì)論中漸漸成形，并很快以策劃書的形式擺在客戶面前，這一次，雙方一拍即合，很快確定下“國(guó)際性樣板生活社區(qū)”的定位，同時(shí)在這一項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，發(fā)展出項(xiàng)目推廣的統(tǒng)一形象包裝主題“苦奉世界的精彩——一海昌欣城”。
（四）核心理念的剖析
國(guó)際性并不是一個(gè)空泛的概念，而是實(shí)實(shí)在在的生活享受，苦奉各國(guó)的特色與精華，達(dá)到國(guó)際性的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，具體體現(xiàn)在整體規(guī)劃、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、教育等方面。
發(fā)展商先進(jìn)的國(guó)際性開發(fā)理念
吸收國(guó)外先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合大連市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，開發(fā)適度超前的項(xiàng)目。
國(guó)際性的整體規(guī)劃
符合國(guó)際居住潮流，國(guó)際性的生活方式令業(yè)生在社區(qū)內(nèi)一方面享受生活的便利與精彩；另一方面感受到恬靜與悠閑的氛圍。海昌欣城占地10余平方米，總建筑面積約30萬平方米，綠化率高達(dá) 45% 城內(nèi)共分成四大區(qū)域，自成一體又互為補(bǔ)充，以寬闊的香榭麗舍大道（清古樹）和3萬平方米歐式大草坪為中心：其中北面為 30層全海景建筑群——一“觀天下”，4部觀光電梯，盡覽北部海灣天海一色的美景，超然氣度，油然而生；西面以世界雕塑文化為主題，匯聚了世界各地雕塑文化的精萃；東西以世界運(yùn)動(dòng)文化為中心，設(shè)有籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等；而南面則以音樂藝術(shù)為主題，以音樂之光廣場(chǎng)為中心，激光噴泉與著名音樂家塑像穿插其間，整個(gè)小區(qū)居住、運(yùn)動(dòng)、觀賞、休閑娛樂于一身，成為大連市最適合居住的國(guó)際化生活社區(qū)。
功能布局
本案舍棄常現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃方式，換以一種全新的模式來創(chuàng)造一種宏大的小區(qū)環(huán)境。
1．由于地塊所處位置在山之陰、海之南，如將大面積住宅設(shè)在地塊北面，使其北：可觀海，南可享受陽(yáng)光綠野。
2．以居住者利益為設(shè)計(jì)宗旨的思想貫穿設(shè)計(jì)始終，無論建筑形象還是環(huán)境布置都：力圖創(chuàng)造人民宮殿的終極理想。
3．用清晰的線條將居住、運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂交織在一起與蒼海青山交相輝映。：
交通組織
園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車在地下車庫(kù)行駛、停放，地面按消防要求設(shè)置消防車道與環(huán)形通道，平時(shí)園區(qū)內(nèi)車道僅供園內(nèi)公共車輛與自行車與行人使用，主要出入口設(shè)于華樂街中段，分別為車行主人口、人行主人口、火車次人口三個(gè)人口，地下車庫(kù)設(shè)于中心綠地之下，住宅底層利用架空，與高差設(shè)自行車停車庫(kù)。
機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車及行人在地上、地下的分流，大大簡(jiǎn)化了園區(qū)內(nèi)的交通組織，也為園中步行系統(tǒng)帶來相當(dāng)?shù)淖杂啥群涂赡苄浴?
豎向設(shè)計(jì)
充分利用地勢(shì)的有利條件，平整坡地，保持現(xiàn)狀，“隨波造勢(shì)、隨勢(shì)造景”創(chuàng)造層次豐富的視線。
國(guó)際性的景觀設(shè)計(jì)
景觀、藝術(shù)小品、園林設(shè)計(jì)吸取各國(guó)特色與精華，令業(yè)主置身其中，感受一種異國(guó)風(fēng)情。
1，園區(qū)是一個(gè)整體，它是一組積極的、平和的元素，深入這樣大氣、浪漫的城市環(huán)境與青山蒼海的自然環(huán)境之中，利用天然的高差，創(chuàng)造高低錯(cuò)落的多重景觀層次，將入作為景觀中重要元素，井然有序的結(jié)合水體、植被、色彩、燈光小品多種設(shè)計(jì)元素。
2．小品設(shè)計(jì)中動(dòng)靜結(jié)合，帶狀水面與瀑布完美地結(jié)合成一體，色彩配置中強(qiáng)調(diào)大片草坪，創(chuàng)造的綠色為主色調(diào)的同時(shí)，利用多種花草樹木點(diǎn)綴以不同鮮亮色彩夜間燈光，在溫暖的乳瑩色調(diào)之下，利用不同的功能、形狀豐富放晚燈光的層次。植被作為景觀設(shè)計(jì)中最具能為性的元素，園區(qū)內(nèi)選用的主要常青闊中喬木為廣玉蘭、蘇松、遼東標(biāo)、要松等，主要落葉闊葉喬木為：法國(guó)梧桐、香椿、楓香、天女木蘭、小榆花揪、朝鮮槐等，主要林下灌木為：興安杜鵑、花木蘭、錦帶
花、胡枝子、鹽膚木等，另外小品與節(jié)點(diǎn)處布景是讓行人駐步，拉近人與綠地距離的最合適方式。
國(guó)際性的配套設(shè)施
匯集各國(guó)的生活、休閑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活享受，同時(shí)提供智能化服務(wù)，讓業(yè)主與世界同步。
國(guó)際性的物業(yè)管理
物業(yè)管理達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，為業(yè)主提供更全面、更個(gè)性化的服務(wù)。聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司香港戴德梁行作物業(yè)管理顧問。
國(guó)際性的教育系統(tǒng)
提供與國(guó)際接軌的教育系統(tǒng)，培養(yǎng)參于國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)的人才。幼兒園內(nèi)實(shí)施雙語(yǔ)教學(xué)，聘請(qǐng)外籍者教師或國(guó)內(nèi)教師為入園的孩子提供英語(yǔ)啟蒙教育，對(duì)重視孩子教育的家長(zhǎng)具有吸引力。與西瑞克外國(guó)語(yǔ)學(xué)校合作，開辦社區(qū)外語(yǔ)學(xué)校，業(yè)生優(yōu)先，優(yōu)惠入學(xué)。
國(guó)際性的銷售服務(wù)
為來自世界各地的消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的銷售服務(wù)，銷售員至少懂一門外語(yǔ)。建筑藝術(shù)符合國(guó)際建筑潮流，既實(shí)用又具有審美性
三 務(wù)虛與實(shí)務(wù)，策劃與執(zhí)行的完美結(jié)合
將策略思想落到實(shí)處，是凌峻的基本原則，我們相信行動(dòng)比思想更重要。
這也是海昌欣城項(xiàng)目成功的關(guān)鍵原因。這一點(diǎn)與近年國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)的“點(diǎn)子大師”和“策劃大師”現(xiàn)象有著根本性的區(qū)別。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)系統(tǒng)化工程，涉及到各個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，只有系統(tǒng)地整合各種專業(yè)人材，形成科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭?dòng)作流程。才有可能保障項(xiàng)目的良性運(yùn)作，而那些以“策劃大師”、“點(diǎn)子大王”示人之流，憑借特定的市場(chǎng)環(huán)境，在推出一兩個(gè)項(xiàng)目后（甚至是無中生有的吹噓后），則以高人自居，常常游離于市場(chǎng)與項(xiàng)目之外，以急功近利的各種花巧技倆操作樓盤，這恰恰是致命的，常常使項(xiàng)目置于高風(fēng)險(xiǎn)之中從而危機(jī)四伏。廣州和深圳是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最成熟的地方，而在這里名式各樣的大師們基本是沒有立足之地的，這可以證明大師們?cè)谠桨l(fā)規(guī)范、越發(fā)成熟的市場(chǎng)中其作用越顯蒼白和無力。
（一）凌峻公司所提倡的全程服務(wù)模式
我們的觀點(diǎn)是在操作項(xiàng)目過程中，不僅需為企業(yè)制訂基本策略，而且派駐專業(yè)人材全面現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)和嚴(yán)格執(zhí)行，不斷為企業(yè)所需遇到的方方面面問題出謀劃策。目前“凌峻”旗下?lián)碛蟹康禺a(chǎn)咨詢公司和廣告公司，并以此為基礎(chǔ)率先提出房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣一體化全程服務(wù)理念，全程策劃服務(wù)內(nèi)容包括：
1．項(xiàng)目 SWOT分析；
2·地決環(huán)境調(diào)研報(bào)告
3．區(qū)域市場(chǎng)定位的確定；
4．項(xiàng)目開發(fā)概念的概括和提煉；
5．品牌形象的塑造和延伸；
6．項(xiàng)目名稱及 VIS設(shè)計(jì)；
7．建筑風(fēng)格、布局規(guī)劃建議；
8．戶型設(shè)計(jì)建議；
g．環(huán)境規(guī)劃建議；
10．項(xiàng)目定價(jià)模擬；
11．目標(biāo)客戶群定位及分析；
12．入市前營(yíng)銷策劃；
13．入市后營(yíng)銷策劃（促銷策略、價(jià)格策略、推盤時(shí)機(jī)策略、付款方式策略）；
14．項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬；
15．銷售法律文件、付款方式、認(rèn)購(gòu)須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房合同；
16．銷售人員培訓(xùn)手冊(cè)的編制及提供專業(yè)培訓(xùn)；
17．系列營(yíng)銷活動(dòng)策劃及執(zhí)行；
18．公關(guān)活動(dòng)事件行銷策劃與執(zhí)行；
19．各類銷售資料的設(shè)計(jì)、制作；
20．模型、效果圖、示范單位的設(shè)計(jì)、制作建議；
21．工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)；
22．營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)；
23．媒體組合、投放頻率、投放預(yù)算、投放計(jì)劃；
24．平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)；
25．影、視廣告創(chuàng)意、制作。
（二）精益求精的銷售資料制作
銷售資料不僅是讓消費(fèi)者了解項(xiàng)目的工具，同時(shí)也將令消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生感性認(rèn)識(shí)。為了保證銷售資料的制作水準(zhǔn)，海昌欣城所有的銷售資料均在廣州制作。為此，凌峻創(chuàng)作部成立了兩個(gè)項(xiàng)目小組，就 VI、樓書、折頁(yè)、單張、展板等同時(shí)設(shè)計(jì)，分別出方案。同時(shí)，公司內(nèi)部也展開競(jìng)爭(zhēng)，由各專業(yè)設(shè)計(jì)組進(jìn)行多方面的設(shè)計(jì)工作。
LOG0是整個(gè)設(shè)計(jì)工作的基礎(chǔ)。起初，設(shè)計(jì)人員共設(shè)計(jì)了近十款，但都沒有通過創(chuàng)作總監(jiān)左農(nóng)的審核。眼看熬7數(shù)個(gè)通宵的作品付諸東流，設(shè)計(jì)師們都十分焦急。在一次創(chuàng)作部腦力需蕩會(huì)上，美術(shù)指導(dǎo)李伶才想到用五個(gè)不同國(guó)藉不同膚色的孩子手拉著手，組成一個(gè)海星，這剛好寓意著海昌欣城“國(guó)際性”的核心理念。對(duì)凌峻提交的設(shè)計(jì)稿，海自公司上下一致通過，經(jīng)過一個(gè)月緊張的設(shè)計(jì)、制作、運(yùn)輸，各種銷售資料送到了海昌欣城。
（三）最大、最好的追求—一售樓部
銷售資料高水準(zhǔn)的制作，打破了大連陳舊的銷售模式。對(duì)大連的樓市形成了一定的影響，但這還不足以引起人們的關(guān)注。依照專家統(tǒng)計(jì)結(jié)果，大約有95％的銷售最終是在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的，售樓環(huán)境已日益體現(xiàn)出其重要性。售樓部作為售樓環(huán)境的一個(gè)核心部分，在常規(guī)功能設(shè)計(jì)上的一般要求是寬敞明亮，氣派典雅，功能明確。
售樓部一般至少需要幾個(gè)功能區(qū)分：接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)等。所以，售樓都內(nèi)必不可少的擺設(shè)大致有接待臺(tái)、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、售樓書、說明書、坐椅、展示室等。當(dāng)時(shí)大連所有的售樓部均十分簡(jiǎn)陋，即便是大連最出色的項(xiàng)目也往往是幾十平方米，幾張桌子、一個(gè)小模型，大連房地產(chǎn)發(fā)展高幾乎還沒有形成銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝的意識(shí)。那么海昌欣城又要建成什么樣的呢？---要建就建成最好的。一座兩層玻璃外墻的藍(lán)色建筑物落成了。大船似的外形，隨風(fēng)起伏的船帆式的天花，以及人口處鋼化玻璃下鋪著的細(xì)沙與海星、貝殼等等精彩點(diǎn)，置身其中，參觀者仿佛處于藍(lán)色的海洋世界。
大連最好的售樓部建成了，大連這座最好的售樓都同時(shí)在人們贊嘆不已的聲音中成為東海畔一道亮麗的風(fēng)景線。
四 熱點(diǎn)不斷的造勢(shì)手法
（－）造勢(shì)手法一：開盤策略---媒體造勢(shì)
一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開金銷售階段就已基本看到大趨勢(shì)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取開門紅，否則項(xiàng)目再好的前景，也可能難以為繼、中途天折。所以我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。這需要通過造勢(shì)來實(shí)現(xiàn)。
4月 28日，海昌欣城刊登以奠基為主題的大連首次跨版廣告。
6月12日，海昌欣城刊登全版形象廣告。單日單臺(tái)電話接聽近600人次咨詢。新聞炒作有自己的功能和規(guī)律：炒作能造勢(shì)，因其對(duì)社會(huì)焦點(diǎn)的關(guān)注和引導(dǎo)，形成一批從眾的人群和輿論；炒作能深入，因其篇幅較多，可采取的方式較豐富，所以可以將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)發(fā)揮得淋漓盡致。
考慮到輿論有自己運(yùn)作特點(diǎn)，需要一個(gè)積累傳播勢(shì)能的過程，有高潮，有維持，有張有弛，對(duì)此，我們安排了一個(gè)輔勢(shì)期，這是一個(gè)有二個(gè)星期的密集炒作期。
6月12日---14日，海昌欣城以“國(guó)際性城市”為主題，將此熱點(diǎn)話題繼續(xù)深入．從而導(dǎo)入海昌欣城“國(guó)際性城市樣板生活社區(qū)”的定位。
6月 15日一對(duì)日，以海昌欣城國(guó)際性規(guī)劃為內(nèi)容，將海昌欣城的各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一一闡述。包括：海昌欣城的整體規(guī)劃、觀海、人工景觀規(guī)劃、物業(yè)管理規(guī)劃、配套設(shè)施規(guī)劃、教育等。
新聞炒作對(duì)媒體的選擇很重要。因?yàn)椴煌襟w的影響力、風(fēng)格、對(duì)象都不相同，鑒于《大連日?qǐng)?bào)》的權(quán)威地位，以其為主要發(fā)布媒體，而《半島晨報(bào)》作輔助，主要是利用上面的房地產(chǎn)專業(yè)版面。
文章的安排上也有區(qū)別。大連日?qǐng)?bào)以理念導(dǎo)人，整體性介紹為主，半島晨報(bào)以具體規(guī)劃為主要內(nèi)容。將海昌欣城的信息在不同媒體以不同的形式出現(xiàn)，有個(gè)合理的時(shí)間差和錯(cuò)位，給公眾的印象是不謀而合的，綜合起來，就形成勢(shì)能了。
這一階段，密集的硬性廣告作配合，從理性與感性兩個(gè)層面讓多數(shù)讀者接觸、了解本項(xiàng)目，形成初步印象。
6月28日一30日，硬性廣告為主，以倒數(shù)的形式創(chuàng)造即將開盤緊張的氛圍，進(jìn)一步將公眾的注意力集中在海昌欣城。
7月1日，硬性廣告宣告海昌欣城開盤。
通過緊集的投放，多方信息源和豐富的題材形成立體攻勢(shì)，提高目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)海昌欣城的全面認(rèn)識(shí)，為“海皇欣城創(chuàng)大連市國(guó)際性城市示范生活社區(qū)”創(chuàng)造輿論及理論基礎(chǔ)，并通過全方位介紹海昌欣城，刺激消費(fèi)心理，從而啟動(dòng)市場(chǎng)。
在我們的推廣策劃中，新聞媒體的支持始終處于舉足輕重的地位。新聞具有權(quán)威性、公正性，其影響力是廣告無法實(shí)現(xiàn)的。
海昌公司憑著海昌欣城以往的經(jīng)歷，一直保持著與媒體的良好關(guān)系。6月初，在海昌公司的配合下，邀請(qǐng)大連各大媒體主要負(fù)責(zé)人召開海昌欣城項(xiàng)目講解會(huì)，各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)施，并表示希望得到媒體的支持。
在與媒體作充分的溝通下，前期新聞炒作，各項(xiàng)重大活動(dòng)，皆得到了各媒體及時(shí)。大量的宣傳報(bào)道，得以將盛況迅速被廣大市民所了解，海昌欣城也由此一炮而紅。媒體的有效報(bào)道，為海昌欣城成了大連明星樓盤，海昌龍頭盤奠定了輿論基礎(chǔ)，使海昌欣城得到了市領(lǐng)導(dǎo)的重視。大連市委書記、市長(zhǎng)薄熙來于 7月 19日，對(duì)到現(xiàn)場(chǎng)售樓部視察，并對(duì)海昌欣城項(xiàng)目開發(fā)、推廣、策劃、推廣作出高度的評(píng)價(jià)。
（二）造勢(shì)手法二：訂價(jià)策略---制造銷售勢(shì)能
入市時(shí)的訂價(jià)是造勢(shì)的決定因素之一。
通過前期的項(xiàng)目包裝，銷售現(xiàn)場(chǎng)、廣告宣傳、環(huán)境營(yíng)造等方式造就海昌欣城高品質(zhì)、高價(jià)位的項(xiàng)目形象，極大的提升心理價(jià)格。以低價(jià)入市，使心理價(jià)格與入市價(jià)格形成較大的差距，形成銷售勢(shì)能。
價(jià)格推出的時(shí)機(jī)把握是否準(zhǔn)確，影響著銷售勢(shì)能的形成。海昌欣城通過近二個(gè)星期的推廣，已被消費(fèi)者所接受，與同區(qū)樓盤相比，普遍認(rèn)為起價(jià)應(yīng)在 4800元以上。實(shí)際價(jià)格一直沒有推出，更增添了神秘感。開盤前三天，在萬眾期待下，才終于公布了訂價(jià)，入市價(jià)格僅3700元起。高達(dá)1000元的差距，使銷售勢(shì)能達(dá)到高潮，從而保證了開盤的旺勢(shì)，而在實(shí)際銷售中，通過統(tǒng)計(jì)平均銷售價(jià)格達(dá) 4450元／平方米。
（三）造勢(shì)手法三：數(shù)萬人免費(fèi)看明星，看明星接盤
7月 1日晚，華燈初上，海昌欣城旁的華東廣場(chǎng)歌如海，人如潮，由海昌房屋開發(fā)有限公司承辦的“慶祝建黨 79周年—一海昌欣城之夜”廣場(chǎng)文藝晚會(huì)隆重舉行。陳明、毛寧、黃宏等眾多明星及香港影星李修賢、成奎安使整個(gè)晚會(huì)氣氛格外熱烈。當(dāng)晚到場(chǎng)的群眾逾2萬人，將廣場(chǎng)擠得水泄不通。
“海昌欣城之夜”文藝晚會(huì)的推出，不僅成為初夏大連廣場(chǎng)文化的又一亮點(diǎn)，更為海昌欣城開盤的銷售旺勢(shì)起了推波助瀾的作用，為其聚集了人氣。我們認(rèn)為，以文化開拓市場(chǎng)，絕不是附庸風(fēng)雅，一方面為造勢(shì)起了重要的推動(dòng)作用，數(shù)萬人通過現(xiàn)場(chǎng)觀看，迅速提高了項(xiàng)目知名度，另一方面，一個(gè)高尚住宅要讓業(yè)主住上好房，住上放心房，更要讓住戶得到豐富的精神文化生活。我們這樣做，正是向社會(huì)展示海昌欣城的這種決心與實(shí)力。
（四）造勢(shì)手法四：策劃大連房交會(huì)
“海昌人有精神頭！”這是大連主管城建的副市長(zhǎng)劉長(zhǎng)德參觀完海昌欣城房交會(huì)展位后的評(píng)價(jià)。
房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，位于大廳正門人口處的海昌欣城同樣引人注目。醒目的位置，精心設(shè)計(jì)的展位，專業(yè)熱情的服務(wù)引來眾多駐足的人群，有的人并不是來買房的，而是要親眼看一看大連這個(gè)最出風(fēng)頭，最具典型的樓盤到底怎么樣？
歷年的房交會(huì)對(duì)各房地產(chǎn)發(fā)展商來說，都是兵家必爭(zhēng)之時(shí)，它不僅是展示實(shí)力的場(chǎng)所，更主要是將帶來可觀的成交額，并成為下半年銷售情況的晴雨表。因此，發(fā)展商對(duì)這次機(jī)會(huì)非常珍惜。大手筆投入的展位、高額的折扣以及千奇百怪的促銷手段，每一個(gè)參展商都希望脫穎而出，成為房交會(huì)的明星。
海昌欣城首次參加房交會(huì)，其意義更是至關(guān)重要。在我們的策劃中，除強(qiáng)調(diào)在基本設(shè)施上力求出色外，還主張創(chuàng)造精彩點(diǎn)，海昌欣城在2樓特設(shè)現(xiàn)場(chǎng)洽談簽約區(qū)，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)洽談、現(xiàn)場(chǎng)付款、足不出門，即可成為業(yè)主。尤其是每天兩次，數(shù)名建行押款員持槍提著錢箱穿過
熙熙攘攘的人群時(shí)，帶著的震撼是可想而知的。經(jīng)過我們精心的策劃與包裝、海昌欣城成了這次房交會(huì)上最閃亮的一顆明星。
（五）造勢(shì)手法五：一大創(chuàng)舉：策劃包機(jī)看接樓
包機(jī)旅游，包機(jī)招商已不稀奇，而包機(jī)專程到一個(gè)城市購(gòu)房置業(yè)，是很多人眼里都是不可思議的。海昌欣城就做出了這樣一個(gè)在全國(guó)都稱得上是創(chuàng)舉的行動(dòng)。
我們發(fā)現(xiàn)，海昌欣城自開盤以來，有不少咨詢電話是從長(zhǎng)春、哈爾濱、北京、沈陽(yáng)等地打來的，他們從大連的親朋好友那里聽說了有這樣一處以國(guó)際化為目標(biāo)的臨海住宅，都很感興趣，而且大連是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿陣地，得天獨(dú)厚的地理位置，氣候宜人，依山傍海的自然環(huán)境，優(yōu)美的城市景觀使它成為許多外地人尤其是東北人所向往的置業(yè)、安家的理想城市。
根據(jù)這個(gè)情況，一是為進(jìn)一步擴(kuò)大海昌欣城在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，二是為滿足一部分計(jì)劃來看樓的外地消費(fèi)者，我們策劃了哈爾濱包機(jī)購(gòu)房置業(yè)活動(dòng)。
7月 15日，首批120名哈爾濱市民乘包機(jī)抵連。購(gòu)房置業(yè)團(tuán)參觀了大連房交會(huì)、海昌華城、海昌欣城，還游覽了大連的主要景點(diǎn)，親身的體會(huì)加深了他們對(duì)大連，對(duì)海昌欣城的印象，當(dāng)天就有很多人喜歡上了海昌欣城。
這一次活動(dòng)，不僅對(duì)銷售起到了促進(jìn)作用，更在社會(huì)上一時(shí)傳為佳話，在發(fā)展商及消費(fèi)者心目中樹立了實(shí)力雄厚的企業(yè)形象，為海昌欣城創(chuàng)造了社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益雙贏。
（六）造勢(shì)手法六：觀天下拍賣活動(dòng)
觀天下為海昌欣城項(xiàng)目的主樓，總戶數(shù)約 340戶，層高30 層，其中，中間兩門棟電梯為觀光電梯，中間門棟為小區(qū)主人口“凱旋門”。觀天下外觀呈弧度流線造型，外立面線條搭配時(shí)尚生動(dòng)。
海景是大連房地產(chǎn)永恒的主題，是每一個(gè)熱愛生活的人所向往。“觀天下”，這座盡覽大連火海口的建筑，矗據(jù)于海昌欣城龍頭核心位置，北觀大連港全景，南望臺(tái)子山，置身其中，放眼遠(yuǎn)眺，360度景觀，觸目之處盡是山際、海際、天際的宏大與浩渺。
“ 觀天下”特別設(shè)立住戶服務(wù)中心，除可享用海昌的欣城內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以“盡善盡美、有求必應(yīng)”為宗旨，為住戶提供國(guó)際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。
“觀天下”由六棟連體30層高層，深得現(xiàn)代建筑風(fēng)格精髓，其外觀是呈弧度向海傾出，配以時(shí)尚、簡(jiǎn)約的外立面線條，氣勢(shì)恢宏的凱旋門，整個(gè)建筑顯得華麗壯觀，日后竣工后必將成為大連火海口的航標(biāo)性建筑。
拍賣的四套單位均位于“觀天下”凱旋門上方，為最佳的觀海單位。
海昌欣城，自開盤以來，備受各界人士信賴與支持，創(chuàng)下單月銷售額逾2億元的驕人業(yè)績(jī)，成為大連市的明星樓盤。海昌欣城“觀天下”尚未推出，即已獲得廣州大市民的關(guān)注與追奉，尤其是凱旋門上方的單位，更是各方注意的焦點(diǎn)。早在六月底就有人聲稱，誓將其據(jù)為已有，更何況，四套拍賣單位堪稱“觀天下”的極品單位，物以稀為貴。為避免不必要的爭(zhēng)執(zhí)，海昌欣城決定將其作拍賣，公平競(jìng)爭(zhēng)。
通過拍賣的形式銷售房屋，在大連是首次，是大連房地產(chǎn)銷售史上的一次創(chuàng)舉。拍賣活動(dòng)掀開了新一代豪宅誕生的序幕，再一次將海昌欣城推向另一個(gè)銷售高潮。
（七）造勢(shì)手法七：無償贈(zèng)房予丁美媛
大連第一個(gè)奧運(yùn)舉重冠軍誕生了，丁美媛在奧運(yùn)會(huì)上的成功奪冠，又為海昌欣城精彩的造勢(shì)手法起到了推波助瀾的作用。
贈(zèng)房雖然對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣起不到直接的推廣作用，但是對(duì)于保持海昌欣城自開盤火爆的延續(xù)效應(yīng)仍可以起到重要作用。
當(dāng)大連市副市長(zhǎng)把一根具有象征意義的金鑰匙交到奧運(yùn)舉重冠軍丁美媛手中的時(shí)候，大連市所有媒體的及時(shí)報(bào)道無疑又為海昌欣城作了一次極具廣告及形象效果的宣傳，而且這種效果的意義，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是幾次大版面硬性廣告所能輕易達(dá)到的。
五 奇跡表現(xiàn)為將服務(wù)引入銷售中
（一）住客服務(wù)部的成立
海昌欣城為了給客戶提供周詳溫馨的服務(wù)，在觀天下至尊單位特別設(shè)立住客服務(wù)中心，凡是觀天下的住客，除了可以享用海昌欣城內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以“盡善盡美，有求必應(yīng)”為宗旨，為住戶提供國(guó)際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。海昌欣城住客服務(wù)中心的成立，大大提升了項(xiàng)目的質(zhì)素與形象，贏得了廣大客戶的稱贊，極大地促進(jìn)了樓盤的銷售。
（二）業(yè)主懇談會(huì)
海昌欣城自 7月 1日開盤以來，售出近 500套，已擁有一大批迫切希望早日享受 未來生活的業(yè)主。
繼十月五日，海富閣提前封頂，海韻閣、海天閣將于十月底再次提前封頂。隨著工程進(jìn)度的快速推進(jìn)，建筑設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化等實(shí)質(zhì)性工作也全面展開。
所做的努力是否滿足業(yè)主的需要？海昌人認(rèn)為，必須通過有效途徑聆聽業(yè)主的意見及建議，才能將工作真正做到盡善盡美。
與業(yè)主形成良性溝通
海昌欣城在各項(xiàng)工作展開的同時(shí)，聽取業(yè)主的意見，了解他們的需要，真正符合業(yè)主的利益。
在溝通過程中，必須讓業(yè)主清楚海昌欣城在各方面工作的進(jìn)展，參與主要細(xì)節(jié)的決定。
給予服務(wù)新內(nèi)涵
對(duì)于許多準(zhǔn)業(yè)主來說，將來的房子到底是怎么樣的？心里或多或少存在疑問。海昌欣城通過業(yè)主懇談會(huì)，將業(yè)主請(qǐng)回來，匯報(bào)工作的進(jìn)展，解答業(yè)生的疑問，盡管滿足業(yè)主所提出的修改意見，共同參與海昌欣城的每一項(xiàng)建議，接受業(yè)生的“百般挑剔”。
所有的這一切，都是一種房地產(chǎn)售后服務(wù)的體現(xiàn)。
接受業(yè)主的監(jiān)督
通過業(yè)主懇談會(huì)，形成一種業(yè)主監(jiān)督機(jī)制。海昌欣城的每一項(xiàng)工作在業(yè)生的注視下，盡量做到完美，業(yè)主如有不滿或其它問題，可隨時(shí)給予指出。海昌欣城每一項(xiàng)工作都實(shí)實(shí)在在地為客戶著想，業(yè)主懇談會(huì)的實(shí)施，為海昌欣城帶來了良好的口碑效應(yīng)。
結(jié)語(yǔ)：大連明星樓盤，海景龍頭盤
短短一個(gè)月的時(shí)間，海昌欣城創(chuàng)下一連串的銷售奇跡，從大連眾多的樓盤中脫穎而出，成為房地產(chǎn)界研究和探討的“海昌欣城現(xiàn)象”，成為今后的一段時(shí)間內(nèi)大連住宅引領(lǐng)的潮流和標(biāo)志性建筑。
我們清醒地認(rèn)識(shí)到，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開好頭往往并不困難，困難的是持續(xù)旺銷。海昌欣城總銷售額預(yù)計(jì)將超過十五個(gè)億，銷售時(shí)間將持續(xù)三年，要在這樣的一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)就必須牢牢占據(jù)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭盤的地位。
其實(shí)，我們最感欣慰的不是一個(gè)一月賣了 366 套， 2.5個(gè)億，而是
在大連買房者的心目中建立起了海昌欣城的良好的形象，成為他們心目中的明星樓盤。當(dāng)他們想買樓的時(shí)候，就必然會(huì)到海昌欣城看一看，這對(duì)于海昌欣城壟斷大連高尚住宅社區(qū)市場(chǎng)是極其重要得的，這正是我們作為策劃者要去努力追求的目標(biāo)，因?yàn)檫@樣才會(huì)給海昌欣城和海昌集團(tuán)帶來持久的利益回報(bào)。
本文完成之時(shí)，海昌欣城新一輪的策劃和市場(chǎng)推廣工作正在緊張地進(jìn)行，僅僅陶醉于過往的成功是毫無意義的，對(duì)我們來說，目前更重要的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。我們深深地感到，無論你是一個(gè)多么有經(jīng)驗(yàn)的策劃入，都不能脫離當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，都不能簡(jiǎn)單克隆某些成功個(gè)案，而必須深入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行到位的策劃。我們還認(rèn)識(shí)到，任何一個(gè)策劃的成功，都有賴于發(fā)展商與策劃公司緊密無間的配合，都來自于對(duì)每一個(gè)工作細(xì)節(jié)的執(zhí)著和認(rèn)真，只有這樣，你才能保證最終做出來的是一個(gè)精品。因?yàn)椋孥E是一步一步做出來的。
我們有理由相信，有這樣的一個(gè)良好開端，有如此良好的合作模式，海昌欣城的策劃和推廣將會(huì)越來越精彩。
海昌欣城的成功給我們?cè)S多有益的啟示，海昌欣城的成功是策劃與操作完美結(jié)合的產(chǎn)物，兩點(diǎn)缺一不可。
我們可以將其理解為不以下幾點(diǎn)：
1．根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，反復(fù)論證，準(zhǔn)確把握住項(xiàng)目的核心理念；
2．對(duì)項(xiàng)目的核心理念進(jìn)行了務(wù)實(shí)的剖析，并具體落實(shí)到項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程。
3．不滿足于為企業(yè)制定的基本策略，設(shè)專人現(xiàn)場(chǎng)踢進(jìn)，肘時(shí)刻刻為企業(yè)的遇到的方方面面出謀劃策；
4．開發(fā)商作為一名優(yōu)秀的管理者，對(duì)承建商、設(shè)計(jì)院進(jìn)行了有效的資源整合，使各單位親密合作，把項(xiàng)目核心理念灌輸?shù)轿唬l(fā)揮出整體優(yōu)勢(shì)；
5．拋棄了傳統(tǒng)市場(chǎng)格局觀，勇于開拓思維，創(chuàng)造新的市場(chǎng)份額。
一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開金銷售階段就已基本看到大趨勢(shì)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取開門紅，否則項(xiàng)目再好的前景，也可能難以為繼、中途天折。所以我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。這需要通過造勢(shì)來實(shí)現(xiàn)。
4月 28日，海昌欣城刊登以奠基為主題的大連首次跨版廣告。
6月12日，海昌欣城刊登全版形象廣告。單日單臺(tái)電話接聽近600人次咨詢。新聞炒作有自己的功能和規(guī)律：炒作能造勢(shì)，因其對(duì)社會(huì)焦點(diǎn)的關(guān)注和引導(dǎo)，形成一批從眾的人群和輿論；炒作能深入，因其篇幅較多，可采取的方式較豐富，所以可以將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)發(fā)揮得淋漓盡致。
考慮到輿論有自己運(yùn)作特點(diǎn)，需要一個(gè)積累傳播勢(shì)能的過程，有高潮，有維持，有張有弛，對(duì)此，我們安排了一個(gè)輔勢(shì)期，這是一個(gè)有二個(gè)星期的密集炒作期。
6月12日---14日，海昌欣城以“國(guó)際性城市”為主題，將此熱點(diǎn)話題繼續(xù)深入．從而導(dǎo)入海昌欣城“國(guó)際性城市樣板生活社區(qū)”的定位。
6月 15日一對(duì)日，以海昌欣城國(guó)際性規(guī)劃為內(nèi)容，將海昌欣城的各項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一一闡述。包括：海昌欣城的整體規(guī)劃、觀海、人工景觀規(guī)劃、物業(yè)管理規(guī)劃、配套設(shè)施規(guī)劃、教育等。
新聞炒作對(duì)媒體的選擇很重要。因?yàn)椴煌襟w的影響力、風(fēng)格、對(duì)象都不相同，鑒于《大連日?qǐng)?bào)》的權(quán)威地位，以其為主要發(fā)布媒體，而《半島晨報(bào)》作輔助，主要是利用上面的房地產(chǎn)專業(yè)版面。
文章的安排上也有區(qū)別。大連日?qǐng)?bào)以理念導(dǎo)人，整體性介紹為主，半島晨報(bào)以具體規(guī)劃為主要內(nèi)容。將海昌欣城的信息在不同媒體以不同的形式出現(xiàn)，有個(gè)合理的時(shí)間差和錯(cuò)位，給公眾的印象是不謀而合的，綜合起來，就形成勢(shì)能了。
這一階段，密集的硬性廣告作配合，從理性與感性兩個(gè)層面讓多數(shù)讀者接觸、了解本項(xiàng)目，形成初步印象。
6月28日一30日，硬性廣告為主，以倒數(shù)的形式創(chuàng)造即將開盤緊張的氛圍，進(jìn)一步將公眾的注意力集中在海昌欣城。
7月1日，硬性廣告宣告海昌欣城開盤。
通過緊集的投放，多方信息源和豐富的題材形成立體攻勢(shì)，提高目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)海昌欣城的全面認(rèn)識(shí)，為“海皇欣城創(chuàng)大連市國(guó)際性城市示范生活社區(qū)”創(chuàng)造輿論及理論基礎(chǔ)，并通過全方位介紹海昌欣城，刺激消費(fèi)心理，從而啟動(dòng)市場(chǎng)。
在我們的推廣策劃中，新聞媒體的支持始終處于舉足輕重的地位。新聞具有權(quán)威性、公正性，其影響力是廣告無法實(shí)現(xiàn)的。
海昌公司憑著海昌欣城以往的經(jīng)歷，一直保持著與媒體的良好關(guān)系。6月初，在海昌公司的配合下，邀請(qǐng)大連各大媒體主要負(fù)責(zé)人召開海昌欣城項(xiàng)目講解會(huì)，各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)施，并表示希望得到媒體的支持。
在與媒體作充分的溝通下，前期新聞炒作，各項(xiàng)重大活動(dòng)，皆得到了各媒體及時(shí)。大量的宣傳報(bào)道，得以將盛況迅速被廣大市民所了解，海昌欣城也由此一炮而紅。媒體的有效報(bào)道，為海昌欣城成了大連明星樓盤，海昌龍頭盤奠定了輿論基礎(chǔ)，使海昌欣城得到了市領(lǐng)導(dǎo)的重視。大連市委書記、市長(zhǎng)薄熙來于 7月 19日，對(duì)到現(xiàn)場(chǎng)售樓部視察，并對(duì)海昌欣城項(xiàng)目開發(fā)、推廣、策劃、推廣作出高度的評(píng)價(jià)。
（二）造勢(shì)手法二：訂價(jià)策略---制造銷售勢(shì)能
入市時(shí)的訂價(jià)是造勢(shì)的決定因素之一。
通過前期的項(xiàng)目包裝，銷售現(xiàn)場(chǎng)、廣告宣傳、環(huán)境營(yíng)造等方式造就海昌欣城高品質(zhì)、高價(jià)位的項(xiàng)目形象，極大的提升心理價(jià)格。以低價(jià)入市，使心理價(jià)格與入市價(jià)格形成較大的差距，形成銷售勢(shì)能。
價(jià)格推出的時(shí)機(jī)把握是否準(zhǔn)確，影響著銷售勢(shì)能的形成。海昌欣城通過近二個(gè)星期的推廣，已被消費(fèi)者所接受，與同區(qū)樓盤相比，普遍認(rèn)為起價(jià)應(yīng)在 4800元以上。實(shí)際價(jià)格一直沒有推出，更增添了神秘感。開盤前三天，在萬眾期待下，才終于公布了訂價(jià)，入市價(jià)格僅3700元起。高達(dá)1000元的差距，使銷售勢(shì)能達(dá)到高潮，從而保證了開盤的旺勢(shì)，而在實(shí)際銷售中，通過統(tǒng)計(jì)平均銷售價(jià)格達(dá) 4450元／平方米。
（三）造勢(shì)手法三：數(shù)萬人免費(fèi)看明星，看明星接盤
7月 1日晚，華燈初上，海昌欣城旁的華東廣場(chǎng)歌如海，人如潮，由海昌房屋開發(fā)有限公司承辦的“慶祝建黨 79周年—一海昌欣城之夜”廣場(chǎng)文藝晚會(huì)隆重舉行。陳明、毛寧、黃宏等眾多明星及香港影星李修賢、成奎安使整個(gè)晚會(huì)氣氛格外熱烈。當(dāng)晚到場(chǎng)的群眾逾2萬人，將廣場(chǎng)擠得水泄不通。
“海昌欣城之夜”文藝晚會(huì)的推出，不僅成為初夏大連廣場(chǎng)文化的又一亮點(diǎn)，更為海昌欣城開盤的銷售旺勢(shì)起了推波助瀾的作用，為其聚集了人氣。我們認(rèn)為，以文化開拓市場(chǎng)，絕不是附庸風(fēng)雅，一方面為造勢(shì)起了重要的推動(dòng)作用，數(shù)萬人通過現(xiàn)場(chǎng)觀看，迅速提高了項(xiàng)目知名度，另一方面，一個(gè)高尚住宅要讓業(yè)主住上好房，住上放心房，更要讓住戶得到豐富的精神文化生活。我們這樣做，正是向社會(huì)展示海昌欣城的這種決心與實(shí)力。
（四）造勢(shì)手法四：策劃大連房交會(huì)
“海昌人有精神頭！”這是大連主管城建的副市長(zhǎng)劉長(zhǎng)德參觀完海昌欣城房交會(huì)展位后的評(píng)價(jià)。
房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，位于大廳正門人口處的海昌欣城同樣引人注目。醒目的位置，精心設(shè)計(jì)的展位，專業(yè)熱情的服務(wù)引來眾多駐足的人群，有的人并不是來買房的，而是要親眼看一看大連這個(gè)最出風(fēng)頭，最具典型的樓盤到底怎么樣？
歷年的房交會(huì)對(duì)各房地產(chǎn)發(fā)展商來說，都是兵家必爭(zhēng)之時(shí)，它不僅是展示實(shí)力的場(chǎng)所，更主要是將帶來可觀的成交額，并成為下半年銷售情況的晴雨表。因此，發(fā)展商對(duì)這次機(jī)會(huì)非常珍惜。大手筆投入的展位、高額的折扣以及千奇百怪的促銷手段，每一個(gè)參展商都希望脫穎而出，成為房交會(huì)的明星。
海昌欣城首次參加房交會(huì)，其意義更是至關(guān)重要。在我們的策劃中，除強(qiáng)調(diào)在基本設(shè)施上力求出色外，還主張創(chuàng)造精彩點(diǎn)，海昌欣城在2樓特設(shè)現(xiàn)場(chǎng)洽談簽約區(qū)，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)洽談、現(xiàn)場(chǎng)付款、足不出門，即可成為業(yè)主。尤其是每天兩次，數(shù)名建行押款員持槍提著錢箱穿過
熙熙攘攘的人群時(shí)，帶著的震撼是可想而知的。經(jīng)過我們精心的策劃與包裝、海昌欣城成了這次房交會(huì)上最閃亮的一顆明星。
（五）造勢(shì)手法五：一大創(chuàng)舉：策劃包機(jī)看接樓
包機(jī)旅游，包機(jī)招商已不稀奇，而包機(jī)專程到一個(gè)城市購(gòu)房置業(yè)，是很多人眼里都是不可思議的。海昌欣城就做出了這樣一個(gè)在全國(guó)都稱得上是創(chuàng)舉的行動(dòng)。
我們發(fā)現(xiàn)，海昌欣城自開盤以來，有不少咨詢電話是從長(zhǎng)春、哈爾濱、北京、沈陽(yáng)等地打來的，他們從大連的親朋好友那里聽說了有這樣一處以國(guó)際化為目標(biāo)的臨海住宅，都很感興趣，而且大連是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿陣地，得天獨(dú)厚的地理位置，氣候宜人，依山傍海的自然環(huán)境，優(yōu)美的城市景觀使它成為許多外地人尤其是東北人所向往的置業(yè)、安家的理想城市。
根據(jù)這個(gè)情況，一是為進(jìn)一步擴(kuò)大海昌欣城在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，二是為滿足一部分計(jì)劃來看樓的外地消費(fèi)者，我們策劃了哈爾濱包機(jī)購(gòu)房置業(yè)活動(dòng)。
7月 15日，首批120名哈爾濱市民乘包機(jī)抵連。購(gòu)房置業(yè)團(tuán)參觀了大連房交會(huì)、海昌華城、海昌欣城，還游覽了大連的主要景點(diǎn)，親身的體會(huì)加深了他們對(duì)大連，對(duì)海昌欣城的印象，當(dāng)天就有很多人喜歡上了海昌欣城。
這一次活動(dòng)，不僅對(duì)銷售起到了促進(jìn)作用，更在社會(huì)上一時(shí)傳為佳話，在發(fā)展商及消費(fèi)者心目中樹立了實(shí)力雄厚的企業(yè)形象，為海昌欣城創(chuàng)造了社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益雙贏。
（六）造勢(shì)手法六：觀天下拍賣活動(dòng)
觀天下為海昌欣城項(xiàng)目的主樓，總戶數(shù)約 340戶，層高30 層，其中，中間兩門棟電梯為觀光電梯，中間門棟為小區(qū)主人口“凱旋門”。觀天下外觀呈弧度流線造型，外立面線條搭配時(shí)尚生動(dòng)。
海景是大連房地產(chǎn)永恒的主題，是每一個(gè)熱愛生活的人所向往。“觀天下”，這座盡覽大連火海口的建筑，矗據(jù)于海昌欣城龍頭核心位置，北觀大連港全景，南望臺(tái)子山，置身其中，放眼遠(yuǎn)眺，360度景觀，觸目之處盡是山際、海際、天際的宏大與浩渺。
“ 觀天下”特別設(shè)立住戶服務(wù)中心，除可享用海昌的欣城內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以“盡善盡美、有求必應(yīng)”為宗旨，為住戶提供國(guó)際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。
“觀天下”由六棟連體30層高層，深得現(xiàn)代建筑風(fēng)格精髓，其外觀是呈弧度向海傾出，配以時(shí)尚、簡(jiǎn)約的外立面線條，氣勢(shì)恢宏的凱旋門，整個(gè)建筑顯得華麗壯觀，日后竣工后必將成為大連火海口的航標(biāo)性建筑。
拍賣的四套單位均位于“觀天下”凱旋門上方，為最佳的觀海單位。
海昌欣城，自開盤以來，備受各界人士信賴與支持，創(chuàng)下單月銷售額逾2億元的驕人業(yè)績(jī)，成為大連市的明星樓盤。海昌欣城“觀天下”尚未推出，即已獲得廣州大市民的關(guān)注與追奉，尤其是凱旋門上方的單位，更是各方注意的焦點(diǎn)。早在六月底就有人聲稱，誓將其據(jù)為已有，更何況，四套拍賣單位堪稱“觀天下”的極品單位，物以稀為貴。為避免不必要的爭(zhēng)執(zhí)，海昌欣城決定將其作拍賣，公平競(jìng)爭(zhēng)。
通過拍賣的形式銷售房屋，在大連是首次，是大連房地產(chǎn)銷售史上的一次創(chuàng)舉。拍賣活動(dòng)掀開了新一代豪宅誕生的序幕，再一次將海昌欣城推向另一個(gè)銷售高潮。
（七）造勢(shì)手法七：無償贈(zèng)房予丁美媛
大連第一個(gè)奧運(yùn)舉重冠軍誕生了，丁美媛在奧運(yùn)會(huì)上的成功奪冠，又為海昌欣城精彩的造勢(shì)手法起到了推波助瀾的作用。
贈(zèng)房雖然對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣起不到直接的推廣作用，但是對(duì)于保持海昌欣城自開盤火爆的延續(xù)效應(yīng)仍可以起到重要作用。
當(dāng)大連市副市長(zhǎng)把一根具有象征意義的金鑰匙交到奧運(yùn)舉重冠軍丁美媛手中的時(shí)候，大連市所有媒體的及時(shí)報(bào)道無疑又為海昌欣城作了一次極具廣告及形象效果的宣傳，而且這種效果的意義，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是幾次大版面硬性廣告所能輕易達(dá)到的。
五 奇跡表現(xiàn)為將服務(wù)引入銷售中
（一）住客服務(wù)部的成立
海昌欣城為了給客戶提供周詳溫馨的服務(wù)，在觀天下至尊單位特別設(shè)立住客服務(wù)中心，凡是觀天下的住客，除了可以享用海昌欣城內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以“盡善盡美，有求必應(yīng)”為宗旨，為住戶提供國(guó)際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。海昌欣城住客服務(wù)中心的成立，大大提升了項(xiàng)目的質(zhì)素與形象，贏得了廣大客戶的稱贊，極大地促進(jìn)了樓盤的銷售。
（二）業(yè)主懇談會(huì)
海昌欣城自 7月 1日開盤以來，售出近 500套，已擁有一大批迫切希望早日享受 未來生活的業(yè)主。
繼十月五日，海富閣提前封頂，海韻閣、海天閣將于十月底再次提前封頂。隨著工程進(jìn)度的快速推進(jìn)，建筑設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化等實(shí)質(zhì)性工作也全面展開。
所做的努力是否滿足業(yè)主的需要？海昌人認(rèn)為，必須通過有效途徑聆聽業(yè)主的意見及建議，才能將工作真正做到盡善盡美。
與業(yè)主形成良性溝通
海昌欣城在各項(xiàng)工作展開的同時(shí)，聽取業(yè)主的意見，了解他們的需要，真正符合業(yè)主的利益。
在溝通過程中，必須讓業(yè)主清楚海昌欣城在各方面工作的進(jìn)展，參與主要細(xì)節(jié)的決定。
給予服務(wù)新內(nèi)涵
對(duì)于許多準(zhǔn)業(yè)主來說，將來的房子到底是怎么樣的？心里或多或少存在疑問。海昌欣城通過業(yè)主懇談會(huì)，將業(yè)主請(qǐng)回來，匯報(bào)工作的進(jìn)展，解答業(yè)生的疑問，盡管滿足業(yè)主所提出的修改意見，共同參與海昌欣城的每一項(xiàng)建議，接受業(yè)生的“百般挑剔”。
所有的這一切，都是一種房地產(chǎn)售后服務(wù)的體現(xiàn)。
接受業(yè)主的監(jiān)督
通過業(yè)主懇談會(huì)，形成一種業(yè)主監(jiān)督機(jī)制。海昌欣城的每一項(xiàng)工作在業(yè)生的注視下，盡量做到完美，業(yè)主如有不滿或其它問題，可隨時(shí)給予指出。海昌欣城每一項(xiàng)工作都實(shí)實(shí)在在地為客戶著想，業(yè)主懇談會(huì)的實(shí)施，為海昌欣城帶來了良好的口碑效應(yīng)。
結(jié)語(yǔ)：大連明星樓盤，海景龍頭盤
短短一個(gè)月的時(shí)間，海昌欣城創(chuàng)下一連串的銷售奇跡，從大連眾多的樓盤中脫穎而出，成為房地產(chǎn)界研究和探討的“海昌欣城現(xiàn)象”，成為今后的一段時(shí)間內(nèi)大連住宅引領(lǐng)的潮流和標(biāo)志性建筑。
我們清醒地認(rèn)識(shí)到，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開好頭往往并不困難，困難的是持續(xù)旺銷。海昌欣城總銷售額預(yù)計(jì)將超過十五個(gè)億，銷售時(shí)間將持續(xù)三年，要在這樣的一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)就必須牢牢占據(jù)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭盤的地位。
其實(shí)，我們最感欣慰的不是一個(gè)一月賣了 366 套， 2.5個(gè)億，而是
在大連買房者的心目中建立起了海昌欣城的良好的形象，成為他們心目中的明星樓盤。當(dāng)他們想買樓的時(shí)候，就必然會(huì)到海昌欣城看一看，這對(duì)于海昌欣城壟斷大連高尚住宅社區(qū)市場(chǎng)是極其重要得的，這正是我們作為策劃者要去努力追求的目標(biāo)，因?yàn)檫@樣才會(huì)給海昌欣城和海昌集團(tuán)帶來持久的利益回報(bào)。
本文完成之時(shí)，海昌欣城新一輪的策劃和市場(chǎng)推廣工作正在緊張地進(jìn)行，僅僅陶醉于過往的成功是毫無意義的，對(duì)我們來說，目前更重要的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。我們深深地感到，無論你是一個(gè)多么有經(jīng)驗(yàn)的策劃入，都不能脫離當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，都不能簡(jiǎn)單克隆某些成功個(gè)案，而必須深入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行到位的策劃。我們還認(rèn)識(shí)到，任何一個(gè)策劃的成功，都有賴于發(fā)展商與策劃公司緊密無間的配合，都來自于對(duì)每一個(gè)工作細(xì)節(jié)的執(zhí)著和認(rèn)真，只有這樣，你才能保證最終做出來的是一個(gè)精品。因?yàn)椋孥E是一步一步做出來的。
我們有理由相信，有這樣的一個(gè)良好開端，有如此良好的合作模式，海昌欣城的策劃和推廣將會(huì)越來越精彩。
海昌欣城的成功給我們?cè)S多有益的啟示，海昌欣城的成功是策劃與操作完美結(jié)合的產(chǎn)物，兩點(diǎn)缺一不可。
我們可以將其理解為不以下幾點(diǎn)：
1．根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，反復(fù)論證，準(zhǔn)確把握住項(xiàng)目的核心理念；
2．對(duì)項(xiàng)目的核心理念進(jìn)行了務(wù)實(shí)的剖析，并具體落實(shí)到項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程。
3．不滿足于為企業(yè)制定的基本策略，設(shè)專人現(xiàn)場(chǎng)踢進(jìn)，肘時(shí)刻刻為企業(yè)的遇到的方方面面出謀劃策；
4．開發(fā)商作為一名優(yōu)秀的管理者，對(duì)承建商、設(shè)計(jì)院進(jìn)行了有效的資源整合，使各單位親密合作，把項(xiàng)目核心理念灌輸?shù)轿唬l(fā)揮出整體優(yōu)勢(shì)；
5．拋棄了傳統(tǒng)市場(chǎng)格局觀，勇于開拓思維，創(chuàng)造新的市場(chǎng)份額。